En México adquirir una casa mediante crédito hipotecario, es comprometerte a pagarla durante un plazo de crédito que suele ser muy largo, pudiendo llegar hasta los 30 años para liquidarla por completo. Cuando se adquiere una casa de esta forma, no hay problemas con la duración. Sin embargo, en el futuro puede existir la necesidad de vender una casa hipotecada ya sea para comprar otra con características o ubicación distintas. O también, porque necesitamos liquidez económica para resolver alguna urgencia.
En este artículo te explicaremos las formas legales posibles para comprar o vender una casa hipotecada:
Vender una casa hipotecada
Vender una casa hipotecada mediante un traspaso es una transacción posible y permitida. Pero para llevarla a cabo es importante hacerlo con cuidado, de manera legal y segura.
Aquí los puntos más importantes a tomar en cuenta:
Requiere autorización
Al ser solicitada por el deudor, es necesario obtener la autorización por parte de la Institución Acreedora. Como lo son: el Banco, la Hipotecaria o el Infonavit, siguiendo el proceso de la Entidad que otorgó el crédito hipotecario.
El nuevo comprador y acreditado deberá cumplir los requisitos establecidos para la solicitud de crédito hipotecario que le requieran. En caso no cubrir el perfil, no se concederá el traspaso.
Intervención de Notario Público
Para evitar fraudes, el trámite se debe hacer ante un Notario Público y con la comparecencia y firma de la institución financiera que otorgó la hipoteca.
En un nuevo instrumento notarial se cederán los derechos y la propiedad junto con las obligaciones del crédito hipotecario, que quedarán a nombre del nuevo acreditado y comprador.
Precio de la propiedad
Independientemente del traspaso del crédito, se hace constar el valor actual de la propiedad, el cual se tomará de un avalúo que la Institución realice.
El nuevo comprador deberá pagar en efectivo la diferencia entre el precio actual y el monto que se adeuda a la institución financiera.
Precio de venta
Vender una casa hipotecada no le quita valor a la propiedad, por lo que el precio de venta debe fijarse de acuerdo al valor real de la vivienda.
Por lo tanto, el comprador tendrá que liquidarte en efectivo la diferencia entre el precio de venta final y el monto restante del crédito hipotecario. No olvides tener a la mano un recibo para llevar el control de tus pagos.
Vender una casa hipotecada con Crédito Infonavit
Si tienes un crédito Infonavit y necesitas vender una casa hipotecada, o adquirir una distinta, Infonavit ha creado un programa para aquellas personas que necesitan cambiar de casa, pero aún no han terminado de pagar su crédito hipotecario.
Se trata del programa Cambiavit, “Cambio de Casa”. Éste te da la oportunidad de cambiar tu casa actual por otra de menor, igual o mayor precio, con las siguientes condiciones:
- Casa de menor valor: la diferencia se abona al saldo del crédito.
- Casa de igual valor: solo se cambia la garantía. Es decir, no se abona ninguna cantidad ni hay reembolso, solo se sustituye una casa por la otra.
- Casa de mayor valor: se debe cubrir la diferencia con recursos propios.
La casa que desees comprar puede ser cualquiera del mercado inmobiliario, de otro acreditado del instituto o de la lista de propiedades recuperadas del Infonavit.
Requisitos:
- Tener un crédito tradicional vigente (tener al menos 2 años continuos pagando tu crédito)
- Crédito individual (no conyugal)
- No tener adeudos en el pago de tu crédito
- No haber solicitado prórroga en el último año
- No haber solicitado del Fondo de Protección de Pagos en los últimos 6 meses
- Los documentos de la casa deben estar correctamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad
- La nueva casa que desees comprar debe contar con un avalúo. Así como con un Certificado de libertad de Gravamen, en donde demuestre que está legalmente sin problemas.
Vender una casa hipotecada a un comprador con crédito hipotecario
Es muy recomendable que al vender una casa hipotecada sea a una persona que ya tenga aprobado un crédito hipotecario con el mismo Banco que tú. Ya que el banco simplemente pasará tu deuda e hipoteca al nuevo comprador.
Si es con otro Banco, el banco del crédito hipotecario del nuevo comprador debe pagar la deuda a tu banco para cancelar la hipoteca. Sólo de esta manera se puede firmar escritura pública.
Una vez liquidada la deuda de tu crédito hipotecario, la propiedad ahora se encontrará hipotecada con otro banco y cliente.
Tips para vender una casa hipotecada:
- Si ya decidiste vender tu casa hipotecada, te recomendamos avanzar solicitando una solicitar carta saldo a la Institución que te otorgó el crédito. Esta carta sirve para tener la opción de que tú o tu comprador puedan liquidar el saldo de la hipoteca.
- La liquidación del crédito se debe realizar en la Notaría Pública al momento de la firma de las escrituras. Esto con el fin de que la transacción se haga de forma correcta.
- Revisa el valor actual de la propiedad, ya que será distinto al que tenía cuando solicitaste el crédito. Es por ello que tramitar un avalúo es completamente necesario.
Ahora que ya sabes cómo vender una casa hipotecada, no temas vender o comprar una propiedad en esta situación. Ya que, al realizarlo legalmente, tendrás la tranquilidad que todos los procesos y documentación son revisados por las Instituciones Acreedoras y el notario antes de completar la transacción.
En cualquiera caso es recomendable recibir la asesoría de un experto para no ser víctimas de algún fraude.