La escritura pública es el documento que redacta y autoriza el Notario, donde se hace constar la formalización de un Contrato de Compraventa de Bien Inmueble y le otorga la titularidad de la propiedad al comprador.
Cuando solicitamos al Notario la elaboración de una escritura pública, recibiremos un presupuesto de los gastos notariales que debemos cubrir.
¿Qué gastos incluye una escritura pública?
El costo de las escrituras públicas de un inmueble se determina básicamente por el valor de la propiedad y la entidad Federativa donde se realicen.
Impuesto sobre adquisición de Inmuebles o Traslado de Dominio
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) también conocido como Traslado de Dominio (su nombre varía según la Entidad Federativa) es el impuesto local que paga el comprador y que el Notario entera directamente a la entidad a la que pertenece el inmueble.
Este impuesto es pagado por las personas que adquieren inmuebles dentro de la entidad independientemente de si se trata de un terreno sin construir, una obra en proceso de construcción, una casa o departamento nuevo o usado.
Siempre que compres una propiedad y celebres una escritura pública, estás obligado a pagar este impuesto. Ya que al pagarlo el Notario solicita se traslade el dominio de la propiedad a ti y en consecuencia el predial comenzará a llegar a tu nombre y ya no al de tu vendedor.
De acuerdo al artículo 116 del Código Fiscal de la Ciudad de México, la base para calcular el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), es sobre el valor más alto entre el precio de la compraventa, el valor catastral (indicado en la Boleta Predial) y el valor de Avalúo que expide un perito valuador autorizado por el gobierno local de cada entidad.
El costo del impuesto puede ir del 1% a más del 4,5%, dependiendo la Entidad Federativa donde se adquirió la propiedad.
Si adquieres un inmueble en proceso de construcción, el valor catastral y de avalúo se determinarán de acuerdo a las características estructurales y arquitectónicas del proyecto respectivo.
Avalúo Fiscal
Es el avalúo que manda a realizar la Notaría sobre el inmueble a escriturar, con el objeto de darle un valor para luego aplicarle un impuesto.
Los avalúos fiscales son una herramienta fundamental para que los notarios puedan efectuar el cálculo de impuestos y tienen vigencia de un año.
En el avalúo fiscal se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, el estado de conservación en que se encuentra, si la propiedad es nueva o usada, las construcciones que tiene, y si cuenta con todos los servicios como agua, luz, drenaje, etc
Además, el perito valuador revisa el grado de urbanización que rodea la propiedad. Por ejemplo: vialidades, escuelas, centros comerciales, entre otras.
¿Quiénes pueden realizar un avalúo fiscal?
De acuerdo con el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, pueden realizar estos avalúos, las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores.
Además, están habilitados para hacer avalúos fiscales:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes
Derechos de Registro Público
Los derechos que se pagan al Registro Público de la propiedad son los siguientes:
- Certificado de Libertad de Gravamen. Este documento se utiliza para acreditar ante una autoridad, persona o institución la situación jurídica actual en la que se encuentra la propiedad en cuestión. En este documento menciona si el inmueble no tiene inscrita ninguna fianza, hipoteca, embargo o algún otro gravamen.
- Aviso preventivo. El aviso preventivo es una anotación provisional que se realiza en el Folio del inmueble, con motivo del inicio del trámite de una escritura ante Notario Público. Dar este aviso tiene como finalidad impedir que, durante su vigencia, no se inscriba algún acto que perjudique los derechos de la persona en cuyo favor se realizó el aviso.
- Aviso definitivo. Una vez que ya se haya firmado la escritura por todas las partes, el Notario solicita al Registro Público la inscripción de anotación de un aviso definitivo, para notificarle que la compraventa se ha formalizado.
Inscripción ante el Registro Público
Una vez solicitados las anotaciones necesarias y pagados los impuestos correspondientes, el Notario finaliza el proceso inscribiendo la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
¿Qué beneficios tiene pagar esta inscripción?
- Serás considerado como único y verdadero propietario del inmueble, mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.
- Tendrás protección legal frente a los acreedores del vendedor. Si el vendedor no paga una deuda, los acreedores embargarán sus bienes que estén inscritos en el Registro de la Propiedad y tu propiedad ya no correrá ningún riesgo.
- Si tu propiedad está inscrita, nadie puede adquirir ningún derecho sobre ella sin tu consentimiento.
Honorarios del Notario
El Notario Público es un profesional del derecho, dotado de fe pública, que se encarga de verificar que la persona que vende un bien inmueble realmente es el dueño de la propiedad y que la propiedad cumple las condiciones ideales para que pueda llevarse a cabo la transacción.
Lo más importante al acudir con un Notario, es que la escritura está dotada de fe pública lo cual le dará eficacia y validez y el se encargará de enterar los impuestos y derechos que la Ley te exige.
El Notario Público también da fe de que frente a él se está entregando una cantidad de dinero por el pago de la compraventa, haciendo constar de qué forma se paga (en efectivo, cheque o con transferencia electrónica bancaria).
Su finalidad es proteger tus derechos y tu patrimonio, ya que es la única forma para tener la certeza jurídica de la propiedad ante terceros. Es por ello que una parte de tus gastos notariales está destinada a sus honorarios.
¿Cómo escoger al Notario Público?
Muchas personas escogen su Notario por la recomendación de algún familiar o amigo.
En caso de que esas recomendaciones no te convenzan o no conozcas a nadie que ya haya pasado por este proceso, puedes acudir a la sede del Colegio Notarial de tu entidad, donde encontrarás la lista de los presidentes del Consejo, Colegios y Asociaciones de Notarios de las 32 entidades federativas, así como todos los servicios que ofrecen y las jornadas notariales para cada entidad.
Ahora que ya sabes ¿Qué gastos incluye una escritura pública? Y como escoger a tu Notario, recuerda que si tienes un Contrato de Compraventa de Bien Inmueble para que su eficacia legal sea completa, debes formalizarlo ante un Notario Público y solicitar tus escrituras.