Carta de Intención de Compra de Inmueble

¿Qué es?

La Carta de Intención de Compra de Inmueble es un documento en virtud del cual una persona con la finalidad de adquirir para sí un determinado bien inmueble le propone o le ofrece a otra persona, quien es el propietario del inmueble, llevar a cabo en una fecha futura la celebración de un contrato de compraventa de inmueble. Motivo por el cual el oferente o proponente propone un precio de compra y, en su caso, entrega un pago por adelantado como anticipo de la compraventa futura que se pretende formalizar.

¿Para qué sirve una carta de intención de compra de inmueble?

La carta de intención de compra de inmueble es utilizada por una persona, generalmente con la finalidad de ofrecerle a otra persona propietaria de un inmueble comprarle su propiedad a un precio determinado y en una fecha fija. De tal forma, que busca darle seriedad a platicas o negociaciones que haya tenido con la persona propietaria del inmueble.

¿Quiénes intervienen? 

Oferente o proponente. Pueden ser una o más personas físicas o morales, que envían la carta con la intención de comprar un inmueble y ofreciendo un precio determinado en una fecha fija.

Requisitos de la carta de intención de compra de inmueble: 

En la actualidad no existe una regulación específica que hable de la carta de intención de compra de inmueble. Sin embargo, atendiendo a lo que establece el derecho civil y la legislación aplicable, se rige por el Código Civil Federal, por la naturaleza del fin que se persigue en la carta que es proponer la compra de un inmueble.

Por lo tanto, en ejercicio al principio de autonomía de la voluntad en donde una o más personas manifiestan su intención de compra de un bien inmueble a otra persona propietaria de dicho inmueble, se obligan conforme a lo establecido en dicha carta en los términos y condiciones pactados. Es por ello, que la carta de intención de compra de inmueble genera efectos jurídicos, pues el oferente se obliga a mantener la promesa de compra en el precio fijado en la carta.

Sin embargo, hay que tener muy claro que a pesar de que la carta puede compartir similitud con un contrato de promesa de compraventa, no es lo mismo ni tiene los mismos efectos jurídicos, pues sus diferencias son muy claras como se explica más adelante.

Conforme a lo anterior, en realidad no existen requisitos mínimos para que el texto pueda considerarse una carta de intención. Sin embargo se debe tener mucho cuidado en la elaboración de las Cartas de Intención y prestar especial atención en las formalidades que se deben seguir para no caer en obligaciones de las cuales nos podamos arrepentir después, dentro de los requisitos son:

• Que conste por escrito.

• El nombre del oferente. Si es persona física expresar su nombre completo, y en caso de que sea persona moral su denominación o razón social.

• El nombre del propietario. Si es persona física expresar su nombre completo, y en caso de que sea persona moral su denominación o razón social.

• Domicilio completo del propietario, con los datos del nombre de la calle, número exterior e interior si es el caso, nombre de la colonia, nombre de la Alcaldía, Municipio o Ciudad y de la Entidad Federativa, así como el código postal.

• Fecha en la que se firmará la carta. Especificar el día, mes y año de firma de la carta.

• Lugar en el que se firmará la carta. Mencionar el nombre de la Alcaldía, Municipio, Ciudad y Entidad Federativa.

• Describir el inmueble que será objeto de la intención de compra que el oferente hace al propietario. Es importante describir todas las características del inmueble, como lo son: nombre de la calle, número exterior e interior si es el caso, nombre de la colonia, nombre de la Alcaldía, Municipio o Ciudad y de la Entidad Federativa, así como el código postal; número de habitaciones, si cuenta con sala o comedor, estudio, cajones de estacionamiento, el número de pisos, en caso de existir mencionar las áreas comunes que integran el inmueble; medidas, linderos y colindancias del inmueble; superficie de construcción, superficie de terreno y superficie total.

• La expresión de si desea realizar una oferta o no por la compra del inmueble. En caso de que se desee realizar una oferta, se deberá establecer la cantidad que se pagaría en la fecha de firma en que se formalice el contrato de compraventa del inmueble, si así desea aceptar la oferta y venderle el bien inmueble el propietario al oferente.

• Contener los elementos característicos del contrato definitivo. En la carta de intención se puede establecer algunos de los términos y condiciones propuestos para la firma del contrato de compraventa de inmueble. Como pueden ser: la forma en la que se pagará el precio ofrecido para la compra del inmueble ya sea en efectivo o en transferencia bancaria, la fecha en que se realizará el pago, el lugar en donde se realizará el pago pudiendo ser en un domicilio fijado o en una cuenta bancaria del vendedor, en caso de que el pago no sea en una sola exhibición mencionar los plazos en que se pagará el precio; la fecha en que se entregará el bien inmueble en caso de que el propietario acepte la carta de intención y quiera vender el inmueble al oferente.

• Limitarse a cierto tiempo. Es decir, el plazo que el oferente establece como máximo para que el vendedor acepte la carta de intención de compra de inmueble con la oferta del precio a pagar que el oferente establece.

Dudas frecuentes: 

¿Son vinculatorias las cartas de intenciones para las partes que las firman?

Por lo general no vinculan a las partes que las firman. Es decir, no se obliga a las partes a formalizar el contrato señalado en ellas. Aun así, pueden existir ciertas cláusulas que si sean de cumplimiento forzoso para las partes. Por ejemplo, la cláusula de exclusividad y confidencialidad.

¿Con qué documento lo puedo confundir?

La carta de intención de compra de inmueble se puede confundir con un memorándum de entendimiento. El cual es un documento que describe un acuerdo bilateral o multilateral entre partes. En el mismo se señala la intención de las partes de emprender una línea de acción común. A menudo se usa cuando las partes no desean emprender un compromiso legal o en situaciones en las cuales las partes no pueden crear un acuerdo legalmente obligatorio.

¿La carta de intención de compra de inmueble es una promesa de compraventa?

La carta de intención NO es un contrato de promesa de compraventa. Existen claras diferencias entre ambos documentos, las cuales son las siguientes:

• En el contrato de promesa de compraventa los sujetos o partes que intervienen son promitente vendedora y promitente compradora. En cambio en la carta de intención de compra de inmueble sólo interviene una persona llamada oferente o proponente.

• Conforme al párrafo anterior, el contrato de promesa de compraventa puede ser unilateral (obligarse una sola persona o parte, pudiendo ser el promitente comprador o promitente vendedor) o bilateral (obligarse dos personas o ambas partes, siendo conjuntamente el promitente comprador y el promitente vendedor). En cambio en la carta de intención de compra de inmueble es sólo una persona o parte quien manifiesta su voluntad o intención de comprarle a otra persona su inmueble.

• El contrato de promesa de compraventa tiene un contenido obligacional en el que el promitente comprador se obliga a pagar una determinada suma de dinero que consiste en el precio de la compra futura que se realizará sobre un inmueble. En cambio en la carta de intención de compra de inmueble no existe la obligación de pagar un precio sino hasta que el propietario acepta la carta y ambas partes lleven a cabo la formalización de la intención de compra a través de un contrato de compraventa de inmueble.

• El contrato de promesa de compraventa debe contener necesariamente los elementos característicos del contrato de compraventa que se firmará y deberá además limitarse a cierto tiempo. En cambio en la carta de intención de compra de inmueble si bien es cierto que se pueden fijar los elementos característicos del contrato definitivo de compraventa no es necesario que se establezcan estos para que surta efectos la carta. Pues no es una promesa de compraventa ni mucho menos un contrato de compraventa, ya que sólo es una propuesta u oferta de compra.

Fundamento legal:

Artículos 2243 al 2247 del Código Civil Federal

Documentos relacionados:

• Contrato de Compraventa de Bien Inmueble
• Contrato de Arrendamiento de Casa (opción a compra)